Société immobilière à Maurice – Structuration et avantages fiscaux

Société immobilière à Maurice : Structuration et avantages fiscaux

L’île Maurice s’impose comme une destination de premier plan pour l’investissement immobilier international, offrant un environnement juridique stable et une fiscalité particulièrement attractive. La création d’une société immobilière mauricienne permet aux investisseurs étrangers de bénéficier d’avantages fiscaux exceptionnels dans un marché dynamique qui a généré 156600000000MUR depuis 2005, avec un record de 23000000000MUR en 2023.

Un cadre fiscal avantageux pour l’immobilier

Le système fiscal mauricien présente des atouts majeurs pour les sociétés immobilières. L’impôt sur les sociétés s’établit à un taux standard de 15%, déjà très compétitif par rapport aux fiscalités européennes. Certaines activités peuvent même bénéficier d’un taux préférentiel de 3% sous conditions de substance économique réelle à Maurice.
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L’île se distingue particulièrement par l’absence totale d’impôt sur la fortune, les plus-values immobilières, les droits de succession et de donation. Cette configuration unique permet aux investisseurs d’optimiser leur structure patrimoniale sans craindre d’érosion fiscale sur la valorisation de leurs actifs immobiliers. La TVA reste modérée à 15% avec un seuil d’assujettissement de 6000000MUR de chiffre d’affaires annuel.

Structures juridiques adaptées aux investissements immobiliers

La Global Business Company représente le véhicule privilégié pour les investissements immobiliers internationaux. Cette structure nécessite une substance économique renforcée avec deux directeurs résidents qualifiés, un compte bancaire principal à Maurice et une comptabilité locale conforme aux normes IFRS. En contrepartie, elle bénéficie de l’accès aux conventions fiscales mauriciennes et d’une exemption partielle de 80% sur certains revenus de source étrangère.
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Pour les projets focalisés sur le marché local, la Domestic Company offre une approche simplifiée avec un seul directeur résident requis. Cette structure supporte le taux d’imposition standard de 15% mais permet un ancrage naturel sur le territoire avec des coûts de maintenance maîtrisés.

Optimisation fiscale grâce au statut de résidence

Le système mauricien applique le principe de la remittance basis pour les résidents fiscaux. Les revenus de source étrangère ne sont imposables qu’en cas de rapatriement effectif à Maurice, offrant une flexibilité remarquable pour la planification fiscale. Cette règle permet aux associés résidents de piloter le timing de leurs remises selon leurs besoins et leur stratégie patrimoniale.

L’impôt sur le revenu des personnes physiques suit un barème progressif de 0% à 20% avec une première tranche exonérée jusqu’à 390000MUR annuelles. Les dividendes de source mauricienne bénéficient d’une exonération totale entre les mains des associés personnes physiques, renforçant l’attractivité du dispositif.

Réseau de conventions fiscales performant

Maurice a développé un réseau étendu de conventions de non-double imposition particulièrement avantageux avec les principales juridictions européennes. Avec la France, les dividendes bénéficient de taux réduits selon la participation, tandis que les pensions privées sont imposables dans l’État de résidence. La convention avec la Belgique prévoit des plafonds de retenues à la source attractifs et des méthodes d’élimination par crédit ou exonération avec progressivité.

Programmes d’investissement immobilier pour non-résidents

Le marché mauricien offre plusieurs véhicules d’investissement spécialement conçus pour les étrangers. Le Property Development Scheme permet l’acquisition en pleine propriété de biens de luxe avec droit au permis de résidence permanent. Le Smart City Scheme propose des écosystèmes urbains intégrés combinant résidentiel, bureaux et services. Le programme Ground+2 ouvre l’acquisition d’appartements en copropriété avec une plus grande flexibilité géographique.
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Facilités administratives pour les entrepreneurs étrangers

Les étrangers souhaitant créer leur entreprise immobilière à Maurice peuvent opter pour différents permis adaptés à leur situation. Le permis indépendant convient aux professionnels souhaitant travailler de manière autonome, tandis que le permis investisseur permet d’ouvrir une société avec possibilité de recrutement de personnel local. Ces dispositifs facilitent l’implantation des entrepreneurs internationaux dans l’écosystème mauricien.

Fiscalité des transactions et de la détention

Les transactions immobilières supportent des droits d’enregistrement d’environ 5% à la charge de l’acquéreur et une Land Transfer Tax similaire pour le vendeur. Les frais de notaire suivent un barème progressif de 0,5% à 2% plus TVA. Pendant la détention, aucune taxe foncière annuelle généralisée ne s’applique, seules certaines redevances municipales locales peuvent être dues selon les zones.

Planification successorale optimisée

Maurice propose des outils sophistiqués pour la transmission patrimoniale. Les trusts mauriciens offrent une protection contre les règles de succession étrangères avec une flexibilité dans la transmission selon la volonté du disposant. Les fondations mauriciennes constituent une alternative aux trusts avec une gouvernance structurée et une reconnaissance internationale. L’absence totale de droits de succession et de donation permet une optimisation patrimoniale sur plusieurs générations sans érosion fiscale.

Processus de création simplifié

La création d’une société immobilière suit un processus digitalisé efficace comprenant la réservation du nom auprès du CBRD, la préparation d’un business plan, la sélection d’une Management Company agréée pour les structures internationales, et l’ouverture d’un compte bancaire avec procédure KYC complète. Les coûts de maintenance incluent les renouvellements de licences, les honoraires de directeurs résidents et l’audit IFRS obligatoire pour certaines structures, structurant une présence crédible renforcée face aux contreparties internationales.
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Exigences légales pour créer une société immobilière à Maurice

La création d’une société immobilière à Maurice nécessite le respect de certaines obligations légales spécifiques. Heureusement, ces exigences sont parfaitement maîtrisables avec un accompagnement professionnel adapté. Les étrangers peuvent détenir 100% du capital social sans exigence de capital minimum, ce qui facilite grandement l’accès au marché mauricien.
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Gouvernance locale obligatoire

Pour assurer une présence effective à Maurice, chaque société doit respecter des règles de gouvernance locale. Une Domestic Company requiert au moins un administrateur résident à Maurice, tandis qu’une Global Business Company nécessite deux administrateurs résidents qualifiés. Cette exigence garantit une substance économique réelle et renforce la crédibilité de la structure auprès des autorités et partenaires bancaires.

Chaque société doit également désigner un Company Secretary résidant à Maurice, chargé de la tenue des registres statutaires, des dépôts officiels et de l’organisation des assemblées. Un Authorised Officer doit être nommé dans les 14 jours pour assurer la communication avec les autorités dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Processus de création d’une Domestic Company

La création d’une Domestic Company suit un processus simplifié et digitalisé. Après réservation du nom et préparation d’un business plan obligatoire, le dossier d’incorporation est soumis au Corporate and Business Registration Department avec les frais d’enregistrement d’environ 3000MUR. Les documents requis incluent les consentements signés des administrateurs, les copies de passeports et éventuellement les permis de résidence.
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Une fois le Certificate of Incorporation obtenu, la société doit acquérir sa Trade License selon son activité et ouvrir un compte bancaire mauricien. Les coûts de fonctionnement annuels restent modérés avec l’Annual Return, les honoraires du secrétaire d’environ 500$ par an et les frais d’administrateur résident entre 1000$ et 2000$ annuellement.

Structuration d’une Global Business Company

Pour les investissements immobiliers internationaux, la Global Business Company nécessite un processus plus structuré via une Management Company agréée par la Financial Services Commission. Cette exigence garantit une gouvernance professionnelle et un respect scrupuleux des obligations réglementaires. Le dossier de licence inclut un business plan détaillé, l’organigramme de la structure et des documents KYC complets.
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La GBC doit respecter des critères de substance économique avec des dépenses locales minimales de 12000$ pour une holding ou 15000$ pour une entité active. Les coûts annuels de gestion incluent les honoraires de Management Company entre 3000$ et 5000$, la redevance FSC de 1500$ à 1950$ et l’audit obligatoire d’environ 1300$ à 2000$ pour une petite structure.

Accompagnement professionnel complet

Pour simplifier ces démarches, un accompagnement professionnel spécialisé prend en charge l’intégralité du processus de création. Cette assistance inclut l’étude personnalisée du projet, le choix de la structure juridique optimale, la vérification et réservation du nom, ainsi que la rédaction des statuts sur mesure. L’immatriculation complète est assurée avec l’obtention de tous les documents officiels nécessaires.

Les services d’accompagnement couvrent également l’ouverture de comptes bancaires, souvent complexe pour les non-résidents, ainsi que la mise en relation avec des experts-comptables locaux. Le secrétariat juridique annuel assure la gestion des obligations légales, la préparation des résolutions et le maintien de la conformité réglementaire.

Services de domiciliation et gouvernance

Pour répondre aux exigences de gouvernance locale, des services de domiciliation incluent la fourniture d’administrateurs résidents qualifiés et la désignation d’un Authorised Officer conforme aux obligations légales. Un siège social mauricien est mis à disposition pour domicilier officiellement la société, renforçant sa présence locale et facilitant les relations bancaires.

Ces prestations garantissent le respect permanent des obligations réglementaires tout en permettant aux investisseurs de se concentrer sur leur activité immobilière principale. L’expertise locale assure une navigation efficace dans l’environnement réglementaire mauricien et optimise les délais de création et de mise en conformité.

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